Land Title

[Little Johnny]

Hi to all! :wave:

Sa mga nakakaalam, patulong naman po.

Paano po ba i-lipat ang pangalan ng Land Title?

Ganito po kasi yun. Binili po ng father ko ang lupang kinatatayuan ng bahay namin. Nasa kanya na po ang Deed Of Sale. Kaso po lumipas ang mahabang panahon, hindi nya na-asikaso na ipalipat sa pangalan nya ang titulo ng lupa.

Ano po bang ang procedure para ayusin ito? Ano po ang mga required na documents? What sector of the government do we have to deal with? Any other information such as the amount to be paid and the time it will take us for the whole process will be of great help.

Uuwi po kasi ako sa Pinas on July. Will be staying there for 3 weeks only. Yan po sana ang gusto kong ayusin. May edad na kasi si erpat kaya kailangan nang maayos ang titulo ng lupa.

Thanks in advance! God bless you all......:)

[Dax]

What sector of the government do we have to deal with?
Registry of Deeds, under the Land Registration Authority sir.
Here is a link to a list of offices with contact numbers:
http://www.doj.gov.ph/agencies/lra-registry_deeds.html

[rodem]

Paano po ba i-lipat ang pangalan ng Land Title?

Parekoy, better seek a LICENSED real estate broker para hindi ka mahirapan sa pag-aasikaso kasi medyo madugo ang proseso... or you can ask questions to law firms sa pinas online, click this link: http://www.garridofirm.com/sc_svc.html :)

[Little Johnny]

Registry of Deeds, under the Land Registration Authority sir.
Here is a link to a list of offices with contact numbers:
http://www.doj.gov.ph/agencies/lra-registry_deeds.html

Whoa! That was fast!

Tamang-tama, may malapit sa lugar namin.

Many thanks, Dax-san!!!... :bowdown:

Sa mga may experience on the matter, share nyo naman yung pinagdaanan nyo please...

Salamat!;)

[Little Johnny]

Parekoy, better seek a LICENSED real estate broker para hindi ka mahirapan sa pag-aasikaso kasi medyo madugo ang proseso... or you can ask questions to law firms sa pinas online, click this link: http://www.garridofirm.com/sc_svc.html :)

ganun ba? sige pre, advise ko sila ngayon pa lang na humanap ng "tamang tao" na makakatulong sa pag-ayos ng papeles.

kinabahan naman ako sa "madugo" mo, parang pati bulsa ko luluha ng dugo ah... huhuhu..

thanks sa advice, preng rodem! :sweeties:

[japphi]

Hi LJ.....yung land ba walang connection sa agrarian...I mean...halimbawa taniman ba yung land?Kasi yung Kuya ko ay nagtatrabaho sa DAR(Dep't of Agrarian Reform)....saan ba kayo sa atin?Kami kasi sa Pampanga pa at sa Hermosa ang branch na pinag-ta-trabauhan nya.

If so.....pwede kang magtanong sa kanya by email.....sasabihin ko sa kanya.Baka may mabigay syang payo sa'yo.....Yun kasing ibang lumapit sa kanya....naituro lang ang dapat gawin at hindi na nagbabayad nang mahal o dumaan pa sa Attorney.Kasi pag ganyan...pera halos ang paiiralin.....pag humingi nang pera ang Kuya ko.....susuntukin ko sya para sa'yo.:p

Gomen..na OT ako....kinatatayuan pala nang bahay ano....

[Little Johnny]

Hi LJ.....yung land ba walang connection sa agrarian...I mean...halimbawa taniman ba yung land?Kasi yung Kuya ko ay nagtatrabaho sa DAR(Dep't of Agrarian Reform)....saan ba kayo sa atin?Kami kasi sa Pampanga pa at sa Hermosa ang branch na pinag-ta-trabauhan nya.

If so.....pwede kang magtanong sa kanya by email.....sasabihin ko sa kanya.Baka may mabigay syang payo sa'yo.....Yun kasing ibang lumapit sa kanya....naituro lang ang dapat gawin at hindi na nagbabayad nang mahal o dumaan pa sa Attorney.Kasi pag ganyan...pera halos ang paiiralin.....pag humingi nang pera ang Kuya ko.....susuntukin ko sya para sa'yo.:p

Gomen..na OT ako....kinatatayuan pala nang bahay ano....

Hi Lowla Japphi!

Opo, residential lang po ito. Maliit lang po talaga. Gayunpaman, kailangan pa rin mai-ayos ang papeles at malipat ang pangalan ng titulo sa tatay ko.

Anyway, thanks for the offer lowla jhapps.... mwah! :kiss:

[aprilluck]

Lj,
Kung sa Bulacan ang lote , dalhin ang titulo ng lupa with deed of sale ,diretso ka lang sa Kapitolyo ,Registry of Deeds, doon ka magfile ng application ng transfer of land title ,meron mga requirements ,sila ang magsasabi kung anu- ano iyon ,kung di ako nagkakamali , residence certificate,voter's I.D. birth certificate ,ect.nung magiging owner ng lote .
Namamahal lang ang gastos kung ipapaayos n'yo ito ,puwede namang kayo lang ang mag-ayos ang mga papales.Nga pala kailangang bayaran n'yo din ang real property tax ng lote magmula sa date nag pagkakabili n'yo , B.I.R. Valenzuela yata pinagbabayad kung sa Bulacan ang lote ( ito ay kung di pa nagbabago ang dating procedure )kahit wala pa sa pangalan n'yo ang titulo,iyon sigurado ang magpapamahal ng gastos kung ilan taon ng nasa inyo ang deed of sale na di naasikaso ang tax ,pero kung di naman business lot iyan di naman masyadong mahal ang tax ,may penalty nga lang kung ilan taon na di naasikasong bayaran.

[Little Johnny]

@aprilluck, thanks sa reply.

yup, sa bulacan nga ang lote. dun sa procedure na nabanggit mo, walang interference ng attorney na kailangan? karamihan din kasi ng napagtanungan ko puro may attorney na involved. ano kaya ang mauuna, yung pag-transfer ng title name or pagbayad ng tax?

anyway, i'll advise my folks na magpunta sa Kapitolyo para magtanong dun.

maraming salamat aprilluck! :sweeties:;)

[aprilluck]

@aprilluck, thanks sa reply.

yup, sa bulacan nga ang lote. dun sa procedure na nabanggit mo, walang interference ng attorney na kailangan? karamihan din kasi ng napagtanungan ko puro may attorney na involved. ano kaya ang mauuna, yung pag-transfer ng title name or pagbayad ng tax?

anyway, i'll advise my folks na magpunta sa Kapitolyo para magtanong dun.

maraming salamat aprilluck! :sweeties:;)

Kung may deed of sale na kasi bakit kailangan pa ng attorney ,nagkabilihan na nga ,may proof na nag kaayos na ang two parties regarding the lot , so iyon ang dadalhin n'yo sa Kapitolyo ,the land title with the deed of sale muna tapos ask nyo lang kung ano ang dapat i-prepare para sa transfering . Nakalimutan ko na kung ano ang nauna , matagal na kasi akong nag-ayos ng tungkol sa titulo ,pero ako lang mismo ang nag asikaso ,nginitian ko lang iyung mga empleyado sa Kapitolyo ,;) Hanggang sa pagbayad ng real property tax sa Valenzuela ako lang din .
May tao mang mag-aayos ng mga papeles o wala ,matagal din ang aabutin dahil bubuririin pa kung may ibang may-ari ng lote ,alam mo naman minsan may problema pala sa titulo ,kaya nagtatagal.
Warning : huwag kang papatol sa fixer ,iyan ang madugo ,lalo na kung sasabihin sa'yo na para mapabilis ang procedure sila ang magpa -follow up .Sa totoo lang ,pag under review pa ang land title kahit na sinong attorney di magagawang mapabilis ang paglabas ng new title .
Good luck!

[japphi]

Yokatta ne LJ...may magandang payo si Aprilluck....yan din ang mahirap sa pagpapa-asikaso nang lupa....yung may fixer...talagang uubusin ang pera mo lalu na't alam na ggaling ng Japan.

Nai-txt ko nga ang Kuya ko kanina about sa tanong mo.....hindi naman sa pinagmamayabang ko ang dear kuya ko......kaya lang sya na mismo ang nagsabi na marami raw sa mga katulad mo (galing abroad)ang naloloko nang mga fixer o kaya kahit na sa mga attorney pa.Patatagalin tapos kesyo kailangan nang ganito at ganyan.

sa amin nga..pasukat lang nang lupa yung galing sa abroad...sisingil daw nang 6,000 yung mga fixer....nang lumapit sa kuya ko nabigla yung tao nang malaman na hindi ganoon ang presyo.

[Little Johnny]

@ japphi & aprilluck, thanks sa advices ninyo.

yan nga ang mahirap sa sistema satin. pag dadaanin sa legal, ang tagal. iisipin mo tuloy sana nagpa-fix na lang ako. pero kung gumamit ka naman ng fixer, ubod naman ng laki ng gastos. tapos matagal din naman ang proseso. sasabihin mo naman... hay, sana pala nag-legal na lang ako....:bonk: hehehe:D

wish me luck mga sisters ha.... thanks ulit! ;)

[halloween]

@LJ

Opinyon ko lang 'to ha.

Sa tingin ko kailangan mo munang i settle ang captial gains tax (CGT) nyan bago mailipat sa pangalan nyo ang titulo ng lupa. Sa local municipal office, may assessor's office, don nyo ito babayaran. Depende kasi sa fair market value ng lupa at i aassess yon ng local assessor sa municipality nyo. Bago pumasok sa eksena ang Register of Deeds na shang gov't agency in charge with issuing land titles dapat nabayaran na ang CGT kasi residential kamo yang property.

Basis- Comprehensive Tax Reform Program (sec 24D) " a final tax of six percent (6%) based on the gross selling price or current fair market value xxxxxxxxxxxxxxx, whichever is higher, is hereby imposed upon capital gains presumed to have been realized from the sale, exchange, or other disposition of real property located in the Philippines".

Apart from that, you also have to settle the real property tax.

BTW, kung kailan binili yung property as will be reflected in the deed of sale, don din mag-uumpisa ang bayad ng CGT at may penalty for every year na di ito nabayaran. Though this may be the case, nag ooffer ang BIR ng tinatawag na tax amnesty. Make sure you inquire about it, i. e, if you can still avail of this program by the BIR. Malaking tulong 'to lalo pa kung matagal ng napabayaan ang pag bayad ng tax.

Pag settled na ang mga ito at chaka ka ngayon pupunta sa Reg. of Deeds. Eto kasi ang measure ng gov't to make sure that taxes are paid. So dehins maililipat sa pangalan nyo kung di pa nababayaran ang tax.

Sana nakatulong. Good luck bro!

[logical]

Based on my experience on my previous job in Philippines, Here's the simple step in Transfering ownership of Transfer Certificate of Title (TCT):

1. First, check all the documents, you need the Original Copy of Owners Duplicate Certificate of TCT, Original copy of Tax Declaration, Notarized Original copy of Deed of absolute Sale.

2. Go to the nearest BIR District Revenue Office, kung saan sa sa area nyo ang property ay located. Secure the neccessary BIR forms a) Payment for CAPITAL GAINS TAX and b) payment for DOCUMENTARY STAMP TAX (I could not remember kung anong BIR Form #).

3. Fill up all the form. Sa computation ng Capital Gains Tax will be based on the 6% of the selling price of the property stipulated in the Deed of Absolute Sale OR based on the ZONAL VALUATION of the property (Please see BIR website for complete list of zonal valuation around the Philippines) OR WHICHEVER IS HIGHER. Sa computation naman ng Documentary Stamp Tax, it is computed 1.5% based on the selling price or zonal valuation whichever is higher. Kailangan meron ka palang Tax ID Number (TIN) para sa iyo ma credit ang tax payments.

4. Submit the form to BIR RDO for evaluation (dito na papasok ang red tape and corruption, kung makikita kang mapera, gagawa sila ng adjustment at kunyari makikipag arrange sa iyo pa mas mababa ang bayaran mo, bigyan mo na lanmg daw sila ng kaunting padulas. This is common in some government offices, based on my experience).

5. After evaluation sa BIR at nakuha mo na ang signature ng Revenue District Officer. Go to the nearest BIR accredited banks for payment. After Payment go back again to get the Capital gains tax certificate of payemt.

6. After the transactions at BIR, go to the OFFICE OF THE REGISTRY OF DEEDS, submit mo sa kanila lahat ng papeles : Original copy of Owners Duplicate Certificate ng TCT, Tax Declaration, Deed of Sale, Certificate of Capital gains Tax payment, payment of Documentary Stamp Tax. Then bayad ka uli ng ENTRY FEE, based ito sa selling price ng property sa deed of sale, may table sila ng amount. Then require ka nila bayad uli ng transfer tax, punta ka sa Assessors Office compute nila kung magkano ang transfer tax na babayaran mo.

7. After all the payments, wait ka for a couple of days para ma release of New TCT under your name.

Hope this help you.

[aimi2819]

Hi Lj, nagpa transfer din ako ng Land Title, sakto namang kare-resign lang ng kapatid ko sa trabaho nya, at sya na mismo ang pinalakad ko, yung step na binigay ni Logical san, yun lahat ang dapat mong gawin, inumpisahang lakarin ng kapatid ko ng October 2005 at ngayon lang natapos May 17, 2006 ang tagal ano, asahan mo na yan saten, alam mo naman dun, kung di ka magpapadulas di sila kikilos ng mabilis,:mad: Almost 90,000 din ang nagastos, depende naman yan sa presyo ng nabili mong lupa.:)

[adrian]

pre . im a licence real estate broker,, if u want ako mag aayos ng transfer ng lote mo, madali lng un,, pay amillar, capital gain, transfer tax, then rd na,, ang gastos ,, depende sa amount ng deed of sale , kol me pag nasa pinas ka na,, 09152346904 Celso,, ako ung nag aadvertise ng mga binebenta naming project na mga subdivision,, thanks

[Little Johnny]

@ chief justice logical-san,
@ associate justice halloween-chan,
@ solicitor general aimi2819-chan,

:D :p

salamat sa advice ninyo. maliwanag na ngayon ang procedure na pagdadaanan ko. talaga palang madugo, not to mention yung additional expenses para sa red tape... tsk tsk tsk.... gobyerno talaga natin oh... :scratch:

@ adrian, thanks sa offer. sige i'll contact you when i get home, by mid-July. saan ka ba sa atin? sa bulacan kasi ako eh.

Thanks sa replies. Galing talaga ng TF!!!;) :bowdown:

[halloween]

Payong kapatid lang bro. Para maiwasan mo ang pagbabayad ng malaking capital gains tax, mag execute ulit kayo (the respective vendors and vendees) ng deed of sale. Kasi base sa date non ang pagbabayad ng CGT at may penalty for every year na di ito nabayaran. Wala namang masama don kung willing ang both parties dahil eto ay isang form of tax avoidance and it is legal (sa palagay ko) under our tax laws. Ang bawal ay yung tinatawag na tax evasion at don ka pwedeng maging criminally liable.


Hope it helps. :)

[Little Johnny]

Payong kapatid lang bro. Para maiwasan mo ang pagbabayad ng malaking capital gains tax, mag execute ulit kayo (the respective vendors and vendees) ng deed of sale. Kasi base sa date non ang pagbabayad ng CGT at may penalty for every year na di ito nabayaran. Wala namang masama don kung willing ang both parties dahil eto ay isang form of tax avoidance and it is legal (sa palagay ko) under our tax laws. Ang bawal ay yung tinatawag na tax evasion at don ka pwedeng maging criminally liable.


Hope it helps. :)

Good idea halloween-chan! pero paano kaya gagawin ito? pwede pala yun, naibenta na tapos ibebenta ulit? :confused:

kailangan ba ang involvement ng attorney dito?

thanks for your time, sistah! ;) :sweeties: :kiss:

[halloween]

Same parties ang involved di ba? Yung nagbenta at bumili. Mag execute lang ng panibagong deed of sale.

Sa tingin ko no need to hire the services of a lawyer kasi ang kailangan mo dyan ay ipa notarize ang document signed by 2 witnesses.

Yan lang po ay kuro2 at opinyones ko. :D

[logical]

Payong kapatid lang bro. Para maiwasan mo ang pagbabayad ng malaking capital gains tax, mag execute ulit kayo (the respective vendors and vendees) ng deed of sale. Kasi base sa date non ang pagbabayad ng CGT at may penalty for every year na di ito nabayaran. Wala namang masama don kung willing ang both parties dahil eto ay isang form of tax avoidance and it is legal (sa palagay ko) under our tax laws. Ang bawal ay yung tinatawag na tax evasion at don ka pwedeng maging criminally liable.


Hope it helps. :)
Wala pa ring lusot sa BIR ngayon para paliitin ang payment ng capital gains tax kahit na mag execute ka ng mas mababang Deed of Sale, kasi it will be based naman sa ZONAL VALUATION ng property whichever is higher. Kasi yan na ang gimik nuong araw pa kaya di makakolekta ng tamang buwis ang BIR. I think It waz implemented during the time of commissioner Vinzons-chato, if I'm not mistaken. Sa penalty nga pala, dapat you leave the date of the Deed of Sale blank, at pa notarized na lang kung kelan ita-transfer yung property.

[rhiverz]

even if it's a small or big property.. mas maganda pa rin gawin mo yun sa legal way... mahirap din kapag may mga fixers, talo ka sa presyo, bka magkarun pa ng problema...

[aimi2819]

Mas maganda talaga na kung may time ka, ikaw na mismo ang mag-ayos ng mga documents, at least dagdag kaalaman na rin sayo at wala kang worry na maloloko ka diba, at masarap sa pakiramdam pag naayos mo yan:) Goodluck!!!:p

[logical]

For your reference ito nga pala ang complete list of zonal values ng mga properties sa Pilipinas, para more or less alam mo na kung magkano magagastos mo http://www.bir.gov.ph/zonalvalues/zonalvalues.htm

Yun nga palang BIR form na kailangan ay BIR Form 1706 para sa payment ng capital gainstax & BIR form 2000 para sa Documentary Stamp tax.

[halloween]

Natawa naman ako sa pagbasa ng mga replies, lumabas ata akong devil's advocate.

Clarify ko lang, when I said, Para maiwasan mo ang pagbabayad ng malaking capital gains tax, mag execute ulit kayo (the respective vendors and vendees) ng deed of sale, I was referring to the penalty that a taxpayer may incur for having neglected due payment and not to the capital gains tax itself since it's fixed as will be assessed by the BIR.

Since ang penalty ay iniimpose every year, naisip ko lang na mag-execute ulit ng bago provided that no one contests the validity of the sale.

Kaya helpful ang sinabi ni logical na sa penalty nga pala, dapat you leave the date of the Deed of Sale blank, at pa notarized na lang kung kelan ita-transfer yung property.

[Little Johnny]

Hi!

thanks sa mga reply nyo guys!

@logical, thanks sa info. try ko yung link mamaya sa bahay, ayaw bumukas dito sa office eh, kainis!... hehehe:D

@halloween, cge try ko yang trick, err tip mo... hihihi... thanks :p

wish me luck na lang guys....:)

[Little Johnny]

Guys, just an update. I just found out that the Title of the Land/Lot in question is named to a bank, and not to the previous individual owner of the lot.

The history and details are not that clear, but what I want to know is ............. Does this make the situation easier??? or even tougher???:confused:

Any advice will be appreciated. Thanks in advance!:)

[docomo]

Guys, just an update. I just found out that the Title of the Land/Lot in question is named to a bank, and not to the previous individual owner of the lot.

The history and details are not that clear, but what I want to know is ............. Does this make the situation easier??? or even tougher???:confused:

Any advice will be appreciated. Thanks in advance!:)

tougher..

why? .. nasa bank ang name.. meaning ..it could be pwedeng nakasangla ito sa banko .. ang worse kung naisangla ito at na~remata that's the problem begin... mahaba~ habang diskusyunan yan...

.. kung nuon nyo pa binabayaran ang tax .. (yearly) at nakatabi yung receipt nyo .. may hahawakan kayong malaking katibayan bukod sa deed of sale lang .. hmmm

[logical]

YES tougher. Kasi it is one of the foreclosed asset of the bank. And remember what i have told in my last post na you have to leave the deed of sale blank and pa- notarize na lang kung ipapa-transfer na. I don't think the bank will do it, and you will need an extra documents, A SECRETARY'S CERTIFICATE from the bank stating the authorized signatory representing the bank/corporation sa deed of sale (dapat kasama itong naka attached sa Deed of Sale), hahanapin ito sa BIR and Registry of Deeds. Tanong ko lang, gaano katagal na ba na execute ang deed of sale? Mas madali sana kung sa individual ang transaction kesa sa corporation na mas marami ka kausap na tao.

[Little Johnny]

:eek: Uh... oh....:(

1975 po in-execute yung deed of sale. Pero sabi naman ng erpat ko meron daw sya binabayaran yearly, hindi lang ma-tiyak kung ito ba yung amilyar or yung tax.

Sige po i'll get more details from my folks. Sensya na at medyo magulo ang pagkakasalaysay ko.

Thanks for your continuous support.:)

[logical]

I see. Ang tagal na pala. bata pa ako nun ah. Pero don't worry maayos 'yan, nagbabayad naman pala ng real estate tax ang father mo yearly, ang problem lang ay papasok sa BIR kasi yung penalty, dapat kasi on the day na-notarized yung documents (deed of sale) ay dapat on that day nyo na pinasok yung transactions, pero never to worry kasi meron naman compromise settlement na ginagawa sa BIR kumbaga pwede ka tumawad sa penalty, basta kumpleto lang ang papers.

[michiko]

tama yung sabi ni ms. aprilluck na hindi na nga kailangan ng attorney kasi nga nagkabilihan na..ako din may nabiling lupa at hinihintay pa namin hangang ngayon na lumabas yung titulo bale yung sister ko yung nag aayos..pinalipat nya sa pangalan namin yung mga lupang nabili bale ang hawak din namin eh yung deed of sale..medyo matagal nga ang pag process nila kasi last year pa yun eh hangang ngayon eh hindi pa lumalabas yung bagong title na nakalagay sa pangalan namin..sa tarlac naman yung place namin.

mas maganda nga na ayusin na title habang buhay pa yung pinagbilhan ng lupa..buhay pa nga ba? baka daw kasi mahirapan kung wala na yung pumirma bale yung dating owner nung lupa ba. anyway ano ba ang latest news about dyan lj?:)

[halloween]

@LJ

Sa facts na sinabi mo, posible kayang ganto ang nangyari- Prior or after the sale between your father and the owner, the latter mortgaged the real prop. to a bank? and the owner's failure to redeem the property caused it to be foreclosed? That's why the property is under the bank's name?

Kung ganon nga ang eksena, by analogy sa tingin ko mag-aapply ang provision ng CIvil code on double sale. It can't be strictly a double sale since the first transaction was not
a sale but a mortgage but nonetheless a form of disposition that's why I said by analogy.

Sabi kasi sa Civil code (try mong basahin ang art. 1544)

IF the same thing should have been sold to different vendees, the ownership shall xxxxxxxxxxxxxxxxxxx belong to the person acquiring it who in good faith recorded it
in the Registry of Property (Reg of Deeds).

Yung 1st par. ay about movable prop. kaya xxxx ang sinulat ko, yung 2nd par. ang shang pertinent sa prob. mo dahil ito ay patungkol sa immovable property which is at issue here.

Usually kasi kapag nagkakabentahan ng prop. at di pa naililipat sa bumili ang titulo ang ginagawa ng buyer as a precautionary measure against double sale ay pumupunta sa Reg. of Deeds at nag rerequest na i-annotate sa title na ang prop. ay may "lien" kung baga sa salitang balbal ay may sabit at nagiging constructive notice ito laban sa sino man na bibili ng prop. na kapag binili pa nya ito given the sabit ay hindi sha buyer in good faith. Therefore, he (the buyer) cannot invoke as a defense that he is in good faith kasi nga constructive notice yong naka annotate.

Kung ganto nga ang scenario, may cause of action ba kayo laban sa bangko? Wala. Sa tingin ko ang cause of action nyo ay laban sa seller and not against the bank kasi the contract of mortgage is independent of the contract of sale.

As between a land title and a tax declaration, i think the former is a better proof of ownership.

LJ, I may be wrong ha,(sana mali ako), possibility lang naman 'to. Kuro kuro at opinyon ko lang po. Please don't shoot the messenger.

[Little Johnny]

That's a good insight, halloween-chan. And it's possible that this is indeed the case.

However, when I first heard it from them (my folks), my understanding was that the seller mortgaged the property to the bank, which the bank foreclosed.... and then the bank sold it to the buyer (my father). Thus the title has the bank's name on it. Does this make sense? If that's the case the bank would be the seller, right? And the previous owner will no longer be in the picture. But then again, I might be wrong.

I also advised my folks to investigate amongst themselves what's the real score and we will be discussing this over the weekend.

I'll keep you guys posted.

Again, thank you for the inputs....

[logical]

I think the simple scenario goes like this:

1. The previous owner (prior to the bank) mortgage the property, then after a period of time hindi siya nakabayad, at of course ganito ginawa ng bangko;
2. Sa Real estate mortage agreement, may karapatan ang bangko na i-foreclosed ang property after enough time na hindi na makabayad or i-surrender na ng owner ang property sa bangko, then by this ang time titulo ay ita-transfer na sa pangalan ng bank, it will become ROPOA account (real & other properties owned or acquired) na dapat nilang i-disposes thru bidding dahil ito ay NPA (Non Performing assets);
3. Dito na pumasok ang transaction ng father mo at ng bank. Now, hindi ito pwedeng i-mortgage ng father mo unless na-transfer niya under his name ang titulo at dapat wala sa kanya original copy ng owners duplicate certificate ng TCT.
4. Kung nagbabayad siya ng real estate tax, siya ang absolute owner ng property although the transactions has not yet been formalized.

[halloween]

Mabuti naman at ganon ang nangyari at least di komplikado dahil out of the picture na ang original owner since the transaction now is between the bank (seller) and your father (buyer).

Logical has laid down the steps on how to settle the transfer of title and they are very informative. Sundin mo na lang.

Sana maayos mo 'to pag-uwi mo.

Good luck!